¿ES BUEN NEGOCIO COMPRAR UNA PARCELA Y CONSTRUIR UNA CASA?
Actualizado: 6 jun 2022
En este post vamos a analizar por medio de un ejemplo real si es rentable la compra de un terreno y construcción de una casa diseñada exclusivamente para tu familia, por sobre la opción de comprar una casa usada o de inmobiliaria.
Para esto tomaremos como ejemplo lo que más nos solicitan hoy en día que son casas mediterráneas modernas en Chicureo, ubicadas en parcelas de 5.000m2 dentro de condominios.
PASO 1
Buscaremos en el portal inmobiliario casas a la venta de características similares a las que nosotros construimos habitualmente.
Luego calcularemos el promedio de precio y de m2 construidos, y ocuparemos estos valores para nuestra casa de ejemplo.
PASO 2
Buscaremos nuevamente en el portal inmobiliario Parcelas de 5.000 m2 (terreno vacío, sin casa) a la venta en condominio de sectores consolidados de Chicureo (similares a los condominios donde buscamos las casas del paso 1)
Después calcularemos el precio promedio de venta de las parcelas y ocuparemos este valor como referencia para nuestro ejemplo.
PASO 3
Calcularemos el costo de construcción (con los precios x m2 de CASAS BRUNEL) tomando como referencia los m2 promedio de las casas del paso 1.
También calcularemos el precio de las obras extra, como Piscina y Estacionamiento.
PASO 4
Finalmente realizamos un resumen de los costos y lo comparamos con el valor de venta promedio que calculamos en el paso 1.
Como conclusión obtenemos un 38,8% de rentabilidad sobre la inversión si compramos el terreno, construyéramos la casa y la vendiéramos de inmediato, en definitiva, lo que hacemos es capturar la utilidad que tendría una Inmobiliaria por hacer lo mismo.
Debemos considerar también el aumento de la plusvalía de la propiedad con el tiempo, lo que solo en 5 años puede hacer que sobrepasemos fácilmente el 50% de rentabilidad.
¿Y SI QUIERO LA CASA COMO INVERSIÓN PARA MANTENERLA ARRENDADA?
Si lo que deseamos es realizar la inversión para que la casa sea arrendada también podemos realizar los cálculos.
Esto se vuelve interesante al evaluar una inversión de este tipo y nos preguntamos “qué pasa si me quedo sin trabajo, si mi situación cambia y ya no puedo mantener una casa de este tamaño”, en ese caso mi recomendación es arrendar el bien raíz, en lugar de venderlo, además siempre es más rápido arrendar una casa que venderla.
Busquemos cuales son los valores de arriendo de propiedades similares en el mismo barrio y ocupemos el promedio de estos valores para nuestro análisis:
Luego vamos a los simuladores de crédito de los bancos:
https://servicios.cmfchile.cl/simuladorhipotecario/aplicacion?indice=101.2.1
OJO: hoy 21-04-21 los bancos están en general financiado el 70% y el link del simulador es de créditos hipotecarios y para el caso de la construcción de una casa los créditos que se emplean son “AutoConstrucción” o “Fines Generales” los cuales una vez esté construida la casa y recibida por la municipalidad se pueden pasar a un Crédito Hipotecario Tradicional, tratare de hablar de esto en detalle, más adelante, en otro post de nuestro blog.
Como referencia a 25 años con un 70% de financiamiento nos está dando un dividendo de 1.500.000 aprox. Si lo comparamos con el arriendo promedio de poco más de 2.000.000 nos da una diferencia de 500.000 lo que me parece aceptable como margen de riesgo pensando que el mercado de arriendos pueda variar con los años.
EN RESUMEN
Comprar un terreno y construir una casa es rentable si la queremos vender de inmediato con aproximadamente un 40% sobre la inversión.
Si lo que deseamos es arrendar la casa que construyamos los valores de arriendo versus los dividendos generan márgenes razonables para asumir el riesgo.
Los invito a realizar sus propios análisis, pues todo varia dependiendo del barrio, tamaño de la casa, condiciones del banco, forma de financiamiento, etc. pero la lógica a aplicar es la misma.
Trate de ser lo más claro y simple posible, si tienen cualquier duda me pueden contactar al WhatsApp +56978466965 o directamente a mi correo: antonio@casasbrunel.cl
ANTONIO GONZÁLEZ SARAVIA
CONSTRUCTOR CIVIL UC
CASAS BRUNEL
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